Από τον Ιούλιο του 2019, οι κατασκευαστές ακινήτων έχουν ξεκινήσει να εφαρμόσουν χρηματοδότηση έργων με τη χρήση λογαριασμών μεσεγγύησης (escrow accounts). Αυτό βοηθά να διασφαλίσει το τους αγοραστές ακινήτων από κάθε είδους ανωτέρα βία, όπως η υπο-κατασκευή κατοικιών. Τώρα οι πωλητές δεν μπορούν να πάρουν χρήματα από τους αγοραστές απευθείας. Ας δούμε πώς λειτουργεί αυτό.
Ο λογαριασμός escrow είναι ένας ειδικός λογαριασμός σε μια τράπεζα όπου φυλάσσονται χρήματα μέχρι να εκπληρωθούν ορισμένες υποχρεώσεις.
Ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα διαμέρισμα και βάζετε χρήματα σε ένα λογαριασμό escrow. Ο ιδιώτης πωλητής ή ο εργολάβος θα είναι σε θέση να τα λάβει μόνο όταν εκπληρώσει τους όρους που καθορίζονται στη σύμβαση. Δηλαδή, μόνο αφού το κτίριο τεθεί σε λειτουργία. Ή αφού υπογράψει όλα τα έγγραφα για το διαμέρισμα και μεταβιβάσει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας στον νέο ιδιοκτήτη, αφού λάβει και παρουσιάσει απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Εγγραφών.
Ταυτόχρονα, ο αγοραστής δεν μπορεί να αποσύρει τα χρήματά του ανά πάσα στιγμή από τον λογαριασμό μεσεγγύησης – μόνο εάν ο πωλητής δεν έχει εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που προβλέπονται στη σύμβαση.
Η νέα μέθοδος πληρωμής βοηθά τους αγοραστές να προστατευθούν. Παλαιότερα, για παράδειγμα, υπήρχαν περιπτώσεις όπου οι μέτοχοι, έχοντας καταβάλει στους κατασκευαστές το πλήρες τίμημα ενός διαμερίσματος, έμεναν χωρίς χρήματα και χωρίς ακίνητα σε περίπτωση παγώματος της κατασκευής ή πτώχευσης του οργανισμού.
Δεν θα είναι κατάλληλος οποιοσδήποτε οργανισμός που θα επιλέξετε, αλλά μόνο εκείνος του οποίου τα κεφάλαια χρησιμοποιούνται για την κατασκευή του ακινήτου. Αυτές οι τράπεζες ονομάζονται escrow agents, παίζουν το ρόλο του ανεξάρτητου μεσάζοντα μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή, παρακολουθούν την εκπλήρωση των όρων της σύμβασης. Όλα τα έσοδα από την πώληση ακινήτων φυλάσσονται σε έναν χρηματοπιστωτικό οργανισμό. Αυτό επιτρέπει στον κατασκευαστή να λάβει δάνειο με ευνοϊκότερους όρους.
Εάν η εταιρεία χτίζει με δικά της χρήματα, μπορεί να επιλέξει η ίδια έναν πράκτορα μεσεγγύησης από έναν κατάλογο οργανισμών εγκεκριμένων από την Κεντρική Τράπεζα. Εάν το διαμέρισμα αγοράζεται στη δευτερογενή αγορά, είναι προτιμότερο να ελέγξετε μια συγκεκριμένη τράπεζα, καθώς οι λογαριασμοί μεσεγγύησης σπάνια χρησιμοποιούνται για τέτοιες συναλλαγές.
Τις περισσότερες φορές οι escrow accounts χρησιμοποιούνται για την αγορά διαμερισμάτων σε νέες οικοδομές. Σε αυτή την περίπτωση, θα χρειαστείτε το πρωτότυπο συμβόλαιο συμμετοχής σε κοινόχρηστη κατασκευή, ένα διαβατήριο και μια αίτηση για τη δημιουργία λογαριασμού μεσεγγύησης στο έντυπο της τράπεζας.
Εάν το ακίνητο αγοράζεται με υποθήκη, η τράπεζα ενδέχεται να ζητήσει έναν ευρύτερο κατάλογο εγγράφων. Κάθε οργανισμός έχει τον δικό του ακριβή κατάλογο, αλλά, κατά κανόνα, στα παραπάνω προστίθεται και μια βεβαίωση εισοδήματος.
Οι καταπιστευτικοί λογαριασμοί μπορεί επίσης να είναι χρήσιμοι σε συναλλαγές στη δευτερογενή αγορά. Στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής και ο πωλητής συνάπτουν μεταξύ τους συμφωνία για τη χρήση λογαριασμού μεσεγγύησης και απευθύνονται από κοινού στην τράπεζα με το έγγραφο αυτό και τα διαβατήριά τους.
Ο μηχανισμός για το άνοιγμα ενός λογαριασμού μεσεγγύησης σε μια τράπεζα θα είναι ελαφρώς διαφορετικός ανάλογα με το αν αγοράζετε ένα διαμέρισμα με δικά σας κεφάλαια ή με δανεικά κεφάλαια.
Πριν από το άνοιγμα λογαριασμού escrow, ο εργολάβος πρέπει να λάβει άδεια οικοδομής και να ανοίξει έναν ειδικό λογαριασμό διακανονισμού στην τράπεζα όπου θα εισπράττονται τα χρήματα από τους αγοραστές.
Αφού η τράπεζα ανοίξει τον λογαριασμό διακανονισμού, ο πελάτης πρέπει να κάνει τα εξής:
- Να επιλέξει το κατάλληλο κατάλυμα.
- Πηγαίνετε στο γραφείο του εργολάβου, υπογράψτε σύμβαση συμμετοχής σε κοινόχρηστη κατασκευή.
- Συνάψτε τριμερή συμφωνία με την τράπεζα και τον εργολάβο για τη δημιουργία λογαριασμού μεσεγγύησης και περιμένετε το άνοιγμά του.
- Καταχωρήστε τη συναφθείσα σύμβαση στο Ομοσπονδιακό Γραφείο Μητρώου. Αυτό μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους – υποβολή εγγράφων στο εδαφικό γραφείο ή μέσω του MFC. Κατά τη σύναψη σύμβασης υποθήκης, τα έγγραφα μπορούν να αποσταλούν στη Rosreestr μέσω της δανείστριας τράπεζας. Ορισμένοι προγραμματιστές καταρτίζουν ανεξάρτητα ένα CDA για όλους τους αγοραστές, υποβάλλοντας τα έγγραφα μέσω του προσωπικού γραφείου ή της πλατφόρμας της εταιρείας.
- Καταθέστε χρήματα σε λογαριασμό μεσεγγύησης (το ποσό είναι ατομικό, όλα εξαρτώνται από τους όρους και τις προϋποθέσεις που ορίζονται στη σύμβαση).
- Περιμένετε την ολοκλήρωση της κατασκευής και τη θέση σε λειτουργία του σπιτιού.
Μετά την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων, ο εργολάβος λαμβάνει τα χρήματά του και ο αγοραστής θα μπορέσει να πάρει στην κατοχή του το διαμέρισμα.
Στην περίπτωση αυτή, ο αγοραστής μπορεί επίσης να προστατεύσει τον εαυτό του. Ακολουθεί ο τρόπος με τον οποίο λειτουργεί:
- Ο αγοραστής ανοίγει έναν λογαριασμό μεσεγγύησης σε μια τράπεζα και μεταφέρει χρήματα σε αυτόν για την αγορά ενός διαμερίσματος.
- Η τράπεζα δεσμεύει το ποσό στο λογαριασμό μέχρι να υπογραφεί η σύμβαση αγοραπωλησίας και ο πωλητής να μεταβιβάσει την κυριότητα του διαμερίσματος στον αγοραστή. Η τράπεζα θα πρέπει να προσκομίσει απόσπασμα από το Ενιαίο Κρατικό Μητρώο Ληξιαρχών.
- Αφού πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, η τράπεζα μεταφέρει τα χρήματα στον πρώην ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.
Ο αγοραστής μπορεί να λάβει δάνειο από την ίδια τράπεζα στην οποία ο εργολάβος έλαβε χρηματοδότηση του έργου ή από άλλη τράπεζα με ευνοϊκότερους όρους. Στην περίπτωση αυτή, ο δανειολήπτης θα έχει διαφορετικούς όρους εξυπηρέτησης (δεν χρεώνεται προμήθεια για το άνοιγμα και τη διατήρηση λογαριασμού μεσεγγύησης). Ωστόσο, όταν δανείζεται από άλλη τράπεζα, ο αγοραστής ενδέχεται να πρέπει να καταβάλει προμήθεια για τη μεταφορά του ποσού της υποθήκης.
Για να υποβάλετε αίτηση υποθήκης, προχωρήστε ως εξής:
- Υποβάλετε αίτηση στην επιλεγμένη τράπεζα για ενυπόθηκο δάνειο.
- Μόλις εγκριθεί, αρχίστε να ψάχνετε για ένα κατάλληλο σπίτι.
- Υπογράψτε μια σύμβαση δανείου με την τράπεζα αφού επιλέξετε ένα διαμέρισμα.
- Πηγαίνετε στα γραφεία του εργολάβου και υπογράψτε σύμβαση συμμετοχής σε κοινόχρηστη κατασκευή.
- Συνάψτε τριμερή συμφωνία με την τράπεζα και τον εργολάβο για τη δημιουργία λογαριασμού μεσεγγύησης και περιμένετε το άνοιγμά του.
- Να καταχωρήσετε τη συμβολαιογραφική πράξη στο Ομοσπονδιακό Γραφείο Μητρώου.
- Να συντάξετε αίτηση προς τη δανείστρια τράπεζα για τη μεταφορά των χρημάτων του ενυπόθηκου δανείου στο λογαριασμό escrow (προκαταβολή και ποσό δανείου).
- Περιμένετε να ολοκληρωθεί η κατασκευή και να τεθεί σε λειτουργία το σπίτι.
Μόλις ο εργολάβος εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, τα χρήματα θα πάνε στο λογαριασμό του και ο αγοραστής θα μπορέσει να πάρει στην κατοχή του το διαμέρισμα.
Μετά την έκδοση της υποθήκης και την πίστωση του ποσού στον λογαριασμό μεσεγγύησης, ο δανειολήπτης αρχίζει αμέσως να αποπληρώνει το χρέος. Εάν το επιθυμεί, θα είναι δυνατή η αναχρηματοδότηση του δανείου σε άλλη τράπεζα όπου οι όροι έχουν αλλάξει προς το καλύτερο.
Το ενυπόθηκο δάνειο για την αγορά κατοικίας από ιδιώτη μπορεί να γίνει σε οποιαδήποτε τράπεζα, η οποία είναι πιο ελκυστική για τον αγοραστή όσον αφορά τους όρους.
- Ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει αίτηση στην επιλεγμένη τράπεζα για ενυπόθηκο δάνειο.
- Μόλις εγκριθεί το δάνειο, το άτομο έχει στη διάθεσή του 90 ημέρες για να βρει σπίτι.
- Στη συνέχεια, ο αγοραστής πρέπει να υπογράψει σύμβαση δανείου με την τράπεζα.
- Θα πρέπει να ανοιχθεί λογαριασμός μεσεγγύησης στο ίδιο ίδρυμα στο οποίο λήφθηκε το ενυπόθηκο δάνειο.
- Η τράπεζα δεσμεύει το ποσό στο λογαριασμό μέχρι να υπογραφεί η σύμβαση αγοραπωλησίας και ο πωλητής να μεταβιβάσει την κυριότητα του διαμερίσματος στον αγοραστή.
- Μόλις εκπληρωθούν όλες οι προϋποθέσεις, η τράπεζα μεταφέρει τα χρήματα στον πωλητή και ο αγοραστής αρχίζει να αποπληρώνει το στεγαστικό δάνειο.
- Εγγυημένη επιστροφή των κεφαλαίων στον μέτοχο σε περίπτωση που ο πωλητής δεν εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του.
- Εάν ένα από τα μέρη αποφασίσει να τερματίσει τη συναλλαγή, ο λογαριασμός κλείνει αυτόματα και τα χρήματα επιστρέφονται στους μετόχους βάσει της καταχώρισης της ακύρωσης της σύμβασης.
- Τα μέρη μπορούν να επιλέξουν ανεξάρτητα τα έγγραφα που χρησιμεύουν ως απόδειξη της σύναψης μιας συναλλαγής αγοράς ακινήτου.
- Είναι δυνατόν να ανοίξει ένας λογαριασμός μεσεγγύησης χωρίς χρέωση.
- Ένας λογαριασμός escrow δεν μπορεί να κατασχεθεί ακόμη και αν ο αγοραστής έχει χρέη.
- Τα κεφάλαια για την αγορά ακινήτων στο πλαίσιο συμβολαίου σύναψης συμφωνίας ασφαλίζονται στο ποσό των έως 10 εκατομμύρια ρούβλιαακόμη και σε περίπτωση πτώχευσης της τράπεζας.
- Δεν είναι δυνατόν να ανοίξετε λογαριασμό μεσεγγύησης σε κάθε τράπεζα.
- Τα χρήματα σε έναν λογαριασμό μεσεγγύησης δεν μπορούν απλώς να αποσυρθούν, αλλά δεσμεύονται έως ότου ο πωλητής εκπληρώσει (ή δεν εκπληρώσει) τις υποχρεώσεις του.
- Τα χρήματα σε ένα escrow account δεν συμμετέχουν στον τραπεζικό κύκλο εργασιών, δεν αποφέρουν κέρδος, βρίσκονται σε νεκρό σημείο.
- Εάν για το άνοιγμα ενός λογαριασμού μεσεγγύησης δεν απαιτείται η σύναψη σύμβασης πώλησης, ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει προμήθεια (συνήθως 0,7-1% του ποσού της κατάθεσης).
- Σε περίπτωση πτώχευσης της τράπεζας – escrow agent, μπορούν να επιστραφούν μόνο μέχρι 10 εκατομμύρια ρούβλια. Εάν υπήρχαν περισσότερα στο λογαριασμό, το υπόλοιπο θα χαθεί.
- Σε περίπτωση αθέτησης της σύμβασης, επιστρέφονται στον αγοραστή μόνο τα χρήματα από το λογαριασμό escrow. Εάν το ακίνητο αγοράστηκε με υποθήκη, δεν θα σας επιστραφούν οι τόκοι που πληρώσατε στην τράπεζα κατά τη διάρκεια της κατασκευής του σπιτιού.